বাংলাদেশে দীর্ঘদিন ধরে প্রচলিত একটি ধারণা হলো—“দলিল যার, জমি তার”। তবে বাস্তবে শুধু দলিল থাকলেই জমির প্রকৃত মালিকানা নিশ্চিত হয় না। ভূমি সংক্রান্ত আইন, খতিয়ান, নামজারি এবং দখলসহ একাধিক বিষয়ের ওপর নির্ভর করে জমির প্রকৃত মালিকানা নির্ধারণ করা হয়। সাম্প্রতিক সময়ে ভূমি জালিয়াতি, ভুয়া দলিল এবং এক জমি একাধিকবার বিক্রির ঘটনা বাড়তে থাকায় বিষয়টি নিয়ে নতুন করে সচেতনতা তৈরি হয়েছে সাধারণ মানুষের মধ্যে।
Instagram ফলো করুন
X এ ফলো করুন
আরও পড়ুন-আগামী ৩০ জুনের মধ্যে অনলাইনে খাজনা পরিশোধের নির্দেশ ভূমি মন্ত্রণালয়ের
ভূমি বিশেষজ্ঞরা বলছেন, অনেকেই মনে করেন সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে দলিল রেজিস্ট্রি করলেই জমির মালিকানা পুরোপুরি নিশ্চিত হয়ে যায়। কিন্তু আইন অনুযায়ী দলিল হলো জমি হস্তান্তরের একটি গুরুত্বপূর্ণ প্রমাণ হলেও সেটিই একমাত্র মালিকানার ভিত্তি নয়। জমির প্রকৃত মালিকানা নির্ধারণে খতিয়ান, পর্চা, নামজারি, ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধ এবং বাস্তব দখল—সবকিছু বিবেচনায় নেওয়া হয়।
বর্তমানে দেশের বিভিন্ন এলাকায় জমি নিয়ে মামলা ও বিরোধ বাড়ছে। বিশেষ করে একই জমি একাধিক ব্যক্তির কাছে বিক্রি, জাল দলিল তৈরি কিংবা ভুয়া মালিক সেজে জমি বিক্রির অভিযোগ প্রায়ই সামনে আসছে। এতে সাধারণ মানুষ আর্থিকভাবে ক্ষতিগ্রস্ত হচ্ছেন। অনেক ক্ষেত্রে দেখা যায়, ক্রেতা বৈধ দলিল হাতে পেলেও পরে খতিয়ান বা নামজারিতে জটিলতা থাকায় জমির মালিকানা নিয়ে আইনি সমস্যায় পড়ছেন।
সংশ্লিষ্ট কর্মকর্তারা বলছেন, শুধু দলিল নয়, জমি কেনার আগে অবশ্যই খতিয়ান যাচাই করা জরুরি। বর্তমানে অনলাইনে ভূমি রেকর্ড যাচাইয়ের সুযোগ চালু হওয়ায় অনেক তথ্য এখন সহজেই দেখা যাচ্ছে। নামজারি সম্পন্ন হয়েছে কি না, সর্বশেষ মালিক কে, ভূমি কর পরিশোধ করা হয়েছে কি না—এসব বিষয় যাচাই ছাড়া জমি কেনা ঝুঁকিপূর্ণ হতে পারে।
ভূমি মন্ত্রণালয়ও ডিজিটাল ভূমি ব্যবস্থাপনায় গুরুত্ব দিচ্ছে। অনলাইনে নামজারি আবেদন, ই-পর্চা, খতিয়ান যাচাই এবং ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধের মতো সেবা চালুর ফলে আগের তুলনায় স্বচ্ছতা বাড়ছে। সংশ্লিষ্টরা বলছেন, ডিজিটাল পদ্ধতি পুরোপুরি কার্যকর হলে জালিয়াতি ও ভুয়া মালিকানা সংক্রান্ত সমস্যাও অনেক কমে আসবে।
আইন বিশেষজ্ঞদের মতে, আদালতে জমির মালিকানা বিরোধের ক্ষেত্রে দলিলের পাশাপাশি দখল ও খতিয়ানকে অনেক গুরুত্ব দেওয়া হয়। অর্থাৎ কার নামে রেকর্ড আছে এবং বাস্তবে কে জমি ভোগদখলে রেখেছেন—এসব বিষয় বিচারিক সিদ্ধান্তে গুরুত্বপূর্ণ ভূমিকা রাখে। ফলে শুধু দলিল থাকলেই মালিকানা শতভাগ নিশ্চিত হয় না।
ভূমি অফিস সূত্র বলছে, অনেক সময় উত্তরাধিকার সূত্রে পাওয়া জমির নামজারি হালনাগাদ না করায় পরবর্তী সময়ে জটিলতা তৈরি হয়। কেউ দলিল করলেও পুরোনো মালিকের নাম খতিয়ানে থেকে গেলে ভবিষ্যতে বিরোধ দেখা দিতে পারে। তাই জমি কেনাবেচার পর দ্রুত নামজারি সম্পন্ন করার পরামর্শ দিচ্ছেন কর্মকর্তারা।
বিশেষজ্ঞরা আরও বলছেন, জমি কেনার আগে অন্তত ২৫ বছরের রেকর্ড যাচাই করা নিরাপদ। জমির পূর্ব মালিকানা, মামলা আছে কি না, ব্যাংক ঋণের বিপরীতে বন্ধক রয়েছে কি না—এসব তথ্য যাচাই না করলে বড় ধরনের আর্থিক ক্ষতির ঝুঁকি থাকে। বর্তমানে অনেক প্রতারক চক্র ভুয়া কাগজপত্র তৈরি করে সাধারণ মানুষকে ফাঁদে ফেলছে বলেও অভিযোগ রয়েছে।
এদিকে ভূমি সংক্রান্ত সচেতনতা বাড়াতে সরকার বিভিন্ন উদ্যোগ নিয়েছে। ইউনিয়ন ভূমি অফিস থেকে শুরু করে জেলা প্রশাসনের অধীনে এখন নিয়মিত অনলাইন সেবা ও তথ্য প্রদান করা হচ্ছে। পাশাপাশি ভূমি সেবা সহজ করতে স্মার্ট ভূমি ব্যবস্থাপনার দিকেও গুরুত্ব দেওয়া হচ্ছে।
ভূমি বিশ্লেষকদের মতে, দেশে জমির মূল্য বৃদ্ধি পাওয়ায় ভূমি নিয়ে প্রতারণাও বেড়েছে। ফলে সাধারণ মানুষের মধ্যে এখন আগের তুলনায় সচেতনতা অনেক বেশি। বিশেষ করে শহর ও শহরতলিতে ফ্ল্যাট ও জমি কেনার আগে মানুষ এখন দলিলের পাশাপাশি খতিয়ান, দখল এবং কর পরিশোধের তথ্যও যাচাই করছেন।
তারা বলছেন, “দলিল যার জমি তার”—এই ধারণা পুরোপুরি সঠিক নয়। বরং বৈধ দলিলের পাশাপাশি সঠিক রেকর্ড, নামজারি ও দখল নিশ্চিত থাকলেই জমির মালিকানা নিরাপদ হয়। তাই জমি কেনাবেচায় আইনজীবী ও ভূমি বিশেষজ্ঞদের পরামর্শ নেওয়াও জরুরি বলে মনে করছেন সংশ্লিষ্টরা।
বর্তমানে ডিজিটাল ভূমি সেবা চালুর ফলে সাধারণ মানুষ আগের তুলনায় অনেক সহজে তথ্য যাচাই করতে পারছেন। তবে সচেতনতার অভাবে এখনো অনেকে প্রতারণার শিকার হচ্ছেন। বিশেষজ্ঞদের মতে, জমি কেনার আগে সব কাগজপত্র ভালোভাবে যাচাই করাই ভবিষ্যতের ঝুঁকি এড়ানোর সবচেয়ে কার্যকর উপায়।
সূত্র: ভূমি মন্ত্রণালয় সংশ্লিষ্ট তথ্য, আইন বিশেষজ্ঞ ও ভূমি অফিস সূত্র।
আরও পড়ুন-খাজনা দিতে খতিয়ান যুক্ত করার নিয়ম(আপডেট)
ℹ️ আরও কন্টেন্ট নিয়মিত পেতে- ফেসবুক পেজে যুক্ত থাকুন!
ℹ️ ভিডিও আকারে কনটেন্ট নিয়মিত পেতে –ইউটিউব চ্যানেল সাবস্ক্রাইব করুন!
👉🙏লেখার মধ্যে ভাষা জনিত কোন ভুল ত্রুটি হয়ে থাকলে অবশ্যই ক্ষমা সুন্দর দৃষ্টিতে দেখবেন।
✅আজ এ পর্যন্তই ভালো থাকবেন সুস্থ থাকবেন 🤔
