খাস জমি কি? খাস জমি চেনার উপায় (জানুন বিস্তারিত)

বাংলাদেশে জমি সম্পর্কিত বিষয়গুলো সবসময়ই মানুষের কাছে অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ একটি ইস্যু। জমি কেনাবেচা, উত্তরাধিকার, বা সরকারি মালিকানার জমি—সব ক্ষেত্রেই “খাস জমি” শব্দটি আমরা প্রায়ই শুনে থাকি। কিন্তু অনেকেই আসলে জানেন না, খাস জমি বলতে কী বোঝায়, এর মালিক কে, বা কীভাবে বোঝা যায় যে কোনো জমি খাস জমির অন্তর্ভুক্ত কি না।

খাস জমি মূলত সরকারের মালিকানাধীন জমি, যা সাধারণ নাগরিকদের মালিকানায় নয়। এই জমি সরকার বিভিন্ন কাজে ব্যবহার করে—যেমন সরকারি স্থাপনা নির্মাণ, সমাজের দরিদ্র মানুষদের পুনর্বাসন, শিক্ষা বা কৃষি প্রকল্পের জন্য বিতরণ ইত্যাদি। তবে অনেক সময় মানুষ অজান্তে খাস জমি দখল করে ফেলে বা সেই জমি কিনে পরে বিপদে পড়ে। তাই জমি কেনার আগে বা মালিকানা দাবি করার আগে জানা জরুরি—“জমিটি খাস কি না?”

আরও পড়ুন-অনলাইনে খতিয়ান নাম্বার দিয়ে জমির মালিকানা যাচাই করার নিয়ম (আপডেট)

খাস জমি কী?

খাস জমি বলতে এমন জমিকে বোঝানো হয় যা বাংলাদেশ সরকারের মালিকানাধীন এবং সাধারণ নাগরিকদের নামে রেজিস্ট্রিকৃত নয়। এই জমিগুলো মূলত সরকারি ব্যবস্থাপনায় থাকে এবং সরকারের বিশেষ অনুমতি ছাড়া কেউ দখল বা ব্যবহার করতে পারেন না।

বাংলাদেশের ভূমি মন্ত্রণালয় অনুযায়ী, খাস জমি দুই ধরনের হতে পারে:
1️⃣ খাস খতিয়ানভুক্ত জমি — যা সরকারি রেকর্ডে সরকারের নামে নথিভুক্ত।
2️⃣ অবশিষ্ট বা পরিত্যক্ত জমি — পূর্বে কারও মালিকানায় ছিল, কিন্তু এখন সরকারের অধীনে এসেছে (যেমন পরিত্যক্ত সম্পত্তি)।

খাস জমি মূলত জনস্বার্থে ব্যবহার করা হয়। উদাহরণস্বরূপ—স্কুল, হাসপাতাল, সরকারি কার্যালয়, রাস্তা, হাট-বাজার, ঘর নির্মাণ প্রকল্প বা দরিদ্র জনগোষ্ঠীর পুনর্বাসনে সরকার এই জমি বরাদ্দ দেয়।

খাস জমি কাদের দেওয়া যায়?

সরকার সাধারণত খাস জমি নিম্নআয়ের বা ভূমিহীন পরিবারদের বরাদ্দ দিয়ে থাকে। বিশেষ করে “আশ্রয়ণ প্রকল্প”, “বসতভিটা প্রদান কর্মসূচি” বা “কৃষি পুনর্বাসন প্রকল্প”-এর আওতায় দরিদ্র পরিবাররা খাস জমি পায়।

যারা খাস জমি পেতে চান, তারা সংশ্লিষ্ট উপজেলা ভূমি অফিসে (AC Land অফিস) আবেদন করতে পারেন। যাচাই-বাছাই শেষে, প্রকৃত ভূমিহীনদেরকে চূড়ান্তভাবে খাস জমি বরাদ্দ দেওয়া হয়।

খাস জমি চেনার উপায়

জমি কেনার আগে বা মালিকানা দাবি করার আগে জমিটি খাস কি না তা জানা অত্যন্ত জরুরি। নিচে ধাপে ধাপে খাস জমি চেনার উপায় দেওয়া হলো —

✅ ১. অনলাইনে খতিয়ান ও দাগ নম্বর যাচাই

আপনি https://dlrms.land.gov.bd এ গিয়ে জমির জেলা, উপজেলা, মৌজা, দাগ নম্বর দিয়ে খতিয়ান চেক করতে পারেন।
যদি “মালিকানা” অংশে সরকারের নাম বা “বাংলাদেশ সরকার” লেখা থাকে, তবে সেটি খাস জমি হিসেবে চিহ্নিত হবে।

✅ ২. ভূমি অফিসে যোগাযোগ

উপজেলা ভূমি অফিসে যোগাযোগ করে আপনি জানতে পারেন জমিটি সরকারিভাবে খাস হিসেবে রেকর্ডভুক্ত কি না। ভূমি সহকারী কর্মকর্তারা (Surveyor বা Kanungo) জমির রেকর্ড দেখিয়ে বিষয়টি নিশ্চিত করতে পারেন।

✅ ৩. দলিল ও রেকর্ড যাচাই

জমির দলিলে যদি “খাস” শব্দটি উল্লেখ থাকে বা রেজিস্ট্রেশন বিভাগে জমির মালিকানায় সরকারের নাম থাকে, তাহলে জমিটি খাস জমি।
তাছাড়া খতিয়ানের “CS”, “SA”, “RS” কপি মিলিয়ে দেখলে সহজে বোঝা যায় জমি কখন এবং কীভাবে সরকারের নামে হয়েছে।

অনলাইনে খাস জমি যাচাই করার ধাপ

এখন ঘরে বসেই অনলাইনে খাস জমি যাচাই করা সম্ভব। নিচে ধাপগুলো দেওয়া হলো:

1️⃣ প্রথমে প্রবেশ করুন 👉 https://dlrms.land.gov.bd
2️⃣ “অনলাইন খতিয়ান অনুসন্ধান” অপশন নির্বাচন করুন।
3️⃣ জেলা, উপজেলা, মৌজা ও দাগ নম্বর লিখুন।
4️⃣ ফলাফল দেখার পর “খতিয়ান দেখুন” বোতামে ক্লিক করুন।
5️⃣ খতিয়ানের মালিকানার অংশে যদি “বাংলাদেশ সরকার” লেখা থাকে, তবে জমিটি খাস জমি।

এই সাইটে আপনি জমির মালিক, দাগ নম্বর, জমির পরিমাণ, খতিয়ানের ধরন ইত্যাদিও দেখতে পারবেন।

খাস জমির ধরন

বাংলাদেশে খাস জমিকে সাধারণত তিন ভাগে ভাগ করা হয়:

1️⃣ খাস খতিয়ানভুক্ত কৃষিজমি – চাষাবাদের উপযোগী জমি, যা সরকার কৃষকদের মাঝে বিতরণ করে।
2️⃣ খাস অ-কৃষিজমি – সরকারি স্থাপনা বা জনকল্যাণমূলক কাজে ব্যবহৃত জমি।
3️⃣ খাস জলাশয় বা নদীভূমি – নদী, বিল, খাল বা জলাশয় সম্পর্কিত সরকারি সম্পত্তি।

এই শ্রেণিবিভাগ ভূমি প্রশাসনের পরিকল্পনা ও পুনর্বাসন প্রক্রিয়ায় গুরুত্বপূর্ণ ভূমিকা পালন করে।

খাস জমি বিক্রি বা দখল করা যায় কি?

না, খাস জমি ব্যক্তিগতভাবে বিক্রি বা দখল করা সম্পূর্ণ অবৈধ।
বাংলাদেশের আইন অনুযায়ী, খাস জমি সরকারের মালিকানাধীন সম্পত্তি—এটি বিক্রি, হস্তান্তর বা দখল করলে শাস্তিযোগ্য অপরাধ।

যদি কেউ খাস জমি দখল করে, সরকার সেই জমি পুনরুদ্ধার করতে পারে এবং দখলকারীর বিরুদ্ধে আইনি ব্যবস্থা নিতে পারে। তাই জমি কেনার আগে অবশ্যই জমিটি খাস কি না যাচাই করে নেওয়া প্রয়োজন।

খাস জমি সংক্রান্ত আইন

বাংলাদেশে খাস জমি সংক্রান্ত প্রধান আইন হলো “খাস জমি ব্যবস্থাপনা ও বণ্টন নীতিমালা”।
এই নীতিমালা অনুযায়ী—

• ভূমিহীন পরিবারদের খাস জমি বরাদ্দ দেওয়া যায়,

• কৃষি ও আবাসিক খাস জমির ব্যবহারে সরকারের নির্দিষ্ট শর্ত থাকে,

• খাস জমি অবৈধভাবে দখল করলে প্রশাসন পুনরুদ্ধার করতে পারে,

• বরাদ্দকৃত খাস জমি আবার বিক্রি বা বন্ধক রাখা যায় না।

খাস জমি দখল করলে কী হয়?

খাস জমি দখল করলে ভূমি প্রশাসন সেই জমি পুনরুদ্ধার করতে বাধ্য। প্রয়োজনে পুলিশ বা জেলা প্রশাসনের সহায়তায় উচ্ছেদ অভিযান চালানো হয়।
দখলকারীর বিরুদ্ধে মামলা হতে পারে এবং জরিমানা বা কারাদণ্ডের বিধানও রয়েছে।

তবে অনেক ক্ষেত্রেই সরকার এই জমি দরিদ্র বা ভূমিহীন পরিবারদের পুনর্বাসনের জন্য বরাদ্দ দেয়, ফলে প্রকৃত ভূমিহীনরা সরকারি উদ্যোগে উপকৃত হয়।

খাস জমি রেকর্ড করার নিয়ম

খাস জমি রেকর্ড করতে হলে প্রথমেই সংশ্লিষ্ট উপজেলা ভূমি অফিসে (AC Land অফিস) আবেদন করতে হয়। আবেদন যাচাইয়ের পর ভূমি কর্মকর্তা ও সার্ভেয়ার জমি পরিদর্শন করে সেটি খাস খতিয়ানভুক্ত করে সরকারের নামে রেকর্ড তৈরি করেন।
রেকর্ড তৈরির পর জমিটি “বাংলাদেশ সরকার” নামে খতিয়ানে অন্তর্ভুক্ত হয়, যা পরবর্তীতে সরকারি প্রকল্প বা লিজের মাধ্যমে ব্যবহৃত হতে পারে।

খাস জমির তালিকা

প্রতিটি জেলা ও উপজেলায় খাস জমির পৃথক তালিকা থাকে, যা ভূমি মন্ত্রণালয় ও জেলা প্রশাসকের কার্যালয়ে সংরক্ষিত। এখন অনলাইনেও এই তালিকা দেখতে পাওয়া যায় dlrms.land.gov.bd বা স্থানীয় ভূমি অফিসে যোগাযোগের মাধ্যমে।
এই তালিকায় প্রতিটি খাস খতিয়ানের দাগ নম্বর, মৌজা, জমির শ্রেণি এবং মোট পরিমাণ উল্লেখ থাকে, যা জনসাধারণের জন্য উন্মুক্ত তথ্য।

খাস জমি কি বিক্রি করা যায়

খাস জমি বিক্রি করা আইনত সম্পূর্ণ নিষিদ্ধ। কারণ এটি ব্যক্তিগত সম্পত্তি নয়, বরং রাষ্ট্রের মালিকানাধীন জমি।
তবে সরকার চাইলে নির্দিষ্ট নীতিমালা অনুযায়ী এই জমি ভূমিহীন বা কৃষকদের বন্দোবস্ত (lease) দিতে পারে, কিন্তু সেই ব্যক্তি জমিটি পুনরায় বিক্রি করতে পারবেন না।

খাস জমি নামজারি করার নিয়ম

খাস জমি বরাদ্দ পাওয়ার পর নামজারি করতে হলে সংশ্লিষ্ট উপজেলা ভূমি অফিসে আবেদন করতে হয়। ভূমি অফিস জমির বন্দোবস্তের কাগজ যাচাই করে, উপযুক্ত ব্যক্তির নামে নামজারি সম্পন্ন করে।
নামজারি সম্পন্ন হলে নতুন খতিয়ান ইস্যু হয়, যেখানে মালিকানার অংশে আবেদনকারীর নাম যুক্ত থাকে। তবে এটি স্থায়ী মালিকানা নয়, বরং সরকারি ব্যবহারের জন্য বরাদ্দ।

খাস জমি বন্দোবস্ত বাতিল করার নিয়ম

যদি কোনো ব্যক্তি সরকার প্রদত্ত খাস জমির শর্ত ভঙ্গ করেন—যেমন জমি বিক্রি, বন্ধক রাখা বা অব্যবহৃত রাখা—তাহলে প্রশাসন সেই বন্দোবস্ত বাতিল করতে পারে।
বাতিলের ক্ষেত্রে জেলা প্রশাসক বা ভূমি মন্ত্রণালয় অফিসিয়ালি নোটিশ প্রদান করে এবং জমি পুনরায় সরকারের নামে ফেরত নেয়।

খাস জমির খতিয়ান নম্বর কত

খাস জমির খতিয়ান সাধারণত সরকারের নামে রেকর্ডভুক্ত থাকে, এবং এর খতিয়ান নম্বর “খাস খতিয়ান” হিসেবে আলাদা সিরিজে তৈরি হয়।
এই নম্বর আপনি অনলাইন পোর্টাল dlrms.land.gov.bd থেকে বা স্থানীয় ভূমি অফিস থেকে সংগ্রহ করতে পারেন। প্রতিটি খাস খতিয়ান নম্বর নির্দিষ্ট মৌজাভিত্তিক এবং ইউনিক আইডেন্টিফায়ার হিসেবে কাজ করে।

খাস জমি বিক্রির নিয়ম

খাস জমি বিক্রির কোনো বৈধ নিয়ম নেই, কারণ এটি রাষ্ট্রের সম্পত্তি। তবে সরকার চাইলে নীতিমালাভিত্তিক লিজ বা বন্দোবস্ত দিতে পারে, যেটি একটি নির্দিষ্ট সময়ের জন্য ব্যবহারের অধিকার দেয়, কিন্তু বিক্রির অনুমতি নয়।
যদি কেউ খাস জমি বিক্রি করেন, তবে সেটি জাল বা অবৈধ লেনদেন হিসেবে গণ্য হবে এবং প্রশাসন তা বাতিল করতে পারে।

সরকারি খাস জমি লিজ নিতে কত টাকা লাগে

খাস জমি লিজ নেওয়ার ফি জমির অবস্থান, শ্রেণি (কৃষি/অ-কৃষি), ও ব্যবহারভেদে ভিন্ন হয়। সাধারণত প্রতি শতকে ২০ টাকা থেকে ১০০ টাকা পর্যন্ত বার্ষিক লিজ ফি নির্ধারণ করা হয়।
এছাড়াও আবেদন ফি ও নথিপত্র যাচাই ফি হিসেবে কিছু চার্জ দিতে হয়, যা স্থানীয় ভূমি অফিস থেকে জানা যায়।

খাস জমি দলিল করার নিয়ম

খাস জমি সরাসরি দলিল করা যায় না। তবে সরকার যদি লিজ বা বন্দোবস্ত দেয়, তাহলে সেই বরাদ্দের ওপর ভিত্তি করে নির্দিষ্ট শর্তে দলিল আকারে অনুমোদনপত্র ইস্যু করা হয়।
এই দলিল শুধু ব্যবহারের অধিকার প্রদান করে, স্থায়ী মালিকানা দেয় না। তাই জমি বিক্রি বা বন্ধক রাখা বেআইনি বলে গণ্য হবে।

খাস জমি লিজ নেওয়ার আবেদন ফরম

খাস জমি লিজ নিতে হলে “খাস জমি বন্দোবস্ত আবেদন ফরম” পূরণ করতে হয়, যা উপজেলা ভূমি অফিসে পাওয়া যায়। বর্তমানে অনেক এলাকায় অনলাইন আবেদনও শুরু হয়েছে।
ফরমে আবেদনকারীর নাম, ঠিকানা, আয়, জমির উদ্দেশ্য ও পরিবারের ভূমিহীনতার প্রমাণ দিতে হয়। যাচাই শেষে প্রকৃত ভূমিহীনকে লিজ অনুমোদন দেওয়া হয়।

খাস জমির তালিকা ঢাকা

ঢাকা জেলার খাস জমির তালিকা জেলা প্রশাসকের (DC Office, Dhaka) ওয়েবসাইটে প্রকাশিত থাকে। এছাড়া আপনি ঢাকার প্রতিটি উপজেলা ভূমি অফিসে গিয়ে সংশ্লিষ্ট খাস খতিয়ান তালিকা সংগ্রহ করতে পারেন।
তালিকায় মৌজা, দাগ নম্বর, জমির শ্রেণি এবং ব্যবহার উল্লেখ থাকে, যা জমি যাচাই বা লিজের জন্য গুরুত্বপূর্ণ তথ্য প্রদান করে।

খাস জমি বের করার নিয়ম

খাস জমি বের করতে হলে অনলাইনে dlrms.land.gov.bd এ গিয়ে “খতিয়ান অনুসন্ধান” অপশন থেকে জেলা, উপজেলা, মৌজা ও দাগ নম্বর দিতে হয়।
যদি মালিকানার স্থানে “বাংলাদেশ সরকার” লেখা থাকে, তবে সেটি খাস জমি। এছাড়া ভূমি অফিস থেকে রেকর্ড যাচাই করলেও খাস জমি চেনা সম্ভব।

খাস জমির মালিক কে

খাস জমির একমাত্র মালিক হলো গণপ্রজাতন্ত্রী বাংলাদেশ সরকার। এটি রাষ্ট্রীয় সম্পদ, যা জনকল্যাণ, শিক্ষা, কৃষি ও পুনর্বাসনের কাজে ব্যবহার করা হয়।
ব্যক্তিগতভাবে কেউ খাস জমির মালিক হতে পারে না, তবে সরকার নির্দিষ্ট শর্তে কিছু ক্ষেত্রে বন্দোবস্ত বা লিজ দিতে পারে।

খাস জমি চেনার বাস্তব উদাহরণ

উদাহরণস্বরূপ, যদি আপনি একটি জমি কিনতে চান এবং তার খতিয়ানে মালিক হিসেবে “বাংলাদেশ সরকার” বা “গণপ্রজাতন্ত্রী বাংলাদেশ সরকার” লেখা থাকে, তাহলে সেটি খাস জমি।
অন্যদিকে, যদি খতিয়ানে কোনো ব্যক্তি বা উত্তরাধিকারীর নাম থাকে, তবে সেটি ব্যক্তিগত জমি।
এই ছোট পার্থক্যটি খেয়াল করলেই জমি কেনাবেচার সময় বড় বিপদ থেকে বাঁচা সম্ভব।

উপসংহার

খাস জমি মূলত সরকারের মালিকানাধীন একটি সম্পদ, যা জনস্বার্থে ব্যবহারের জন্য সংরক্ষিত। তাই জমি কেনা বা মালিকানা দাবির আগে অবশ্যই অনলাইনে বা ভূমি অফিসে যাচাই করে নেওয়া উচিত জমিটি খাস কি না।

২০২৫ সালের বাংলাদেশে ডিজিটাল ভূমি রেকর্ড ব্যবস্থাপনা অনেক সহজ হয়েছে—এখন ঘরে বসেই dlrms.land.gov.bd থেকে আপনি জমির সব তথ্য পেতে পারেন।

সচেতন নাগরিক হিসেবে নিজের এবং সমাজের স্বার্থে খাস জমি দখল থেকে বিরত থাকুন, এবং প্রকৃত ভূমিহীনদের সরকারি সুযোগ পেতে সহায়তা করুন।

ℹ️ আরও কন্টেন্ট নিয়মিত পেতে- ফেসবুক পেজে যুক্ত থাকুন!

ℹ️ ভিডিও আকারে কনটেন্ট নিয়মিত পেতে –ইউটিউব চ্যানেল সাবস্ক্রাইব করুন!

আরও পড়ুন-জমির মামলা থেকে বাঁচতে আগে থেকেই যেসব কাজ করবেন

👉🙏লেখার মধ্যে ভাষা জনিত কোন ভুল ত্রুটি হয়ে থাকলে অবশ্যই ক্ষমা সুন্দর দৃষ্টিতে দেখবেন।

✅আজ এ পর্যন্তই ভালো থাকবেন সুস্থ থাকবেন 🤔

📌 পোস্টটি শেয়ার করুন! 🔥